TBMM'den Kapsamlı Yasal Düzenleme: Site Aidatları ve Tapu İşlemlerine Yeni Çerçeve

Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaşan yeni düzenlemeler, fahiş site aidatlarından tapu işlemlerine, sosyal konut projelerinden çevre mevzuatına kadar geniş bir yelpazede önemli değişiklikler getiriyor. Özellikle kat maliklerini yakından ilgilendiren aidat belirleme süreçlerine şeffaflık ve denetim kazandıran bu kanun, aynı zamanda değerleme raporlarının elektronik ortamda paylaşımını zorunlu kılıyor ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın (TOKİ) bazı projelerini damga vergisinden muaf tutuyor.

Site Aidatlarına Kat Malikleri Onayı Geldi

Yeni kanunla, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yöneticinin görevlerini düzenleyen hükmünde önemli bir değişikliğe gidiliyor. Buna göre, yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanmasından sorumlu olacak.

Düzenlemeyle yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilerek yöneticilerin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçiliyor; aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna veriliyor. İşletme projesi, kat malikleri genel kurulunda onaylanacak. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, yönetici en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlayacak.

Bu geçici proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilecek ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınacak. Kanun'da yer alan 'tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 'anagayrimenkulün genel giderlerine katılma' başlıklı hükmündeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı' ifadesi, 'her kat malikinin ilgili maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı' şeklinde değiştirildi.

Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki seneye ilişkin olarak yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenecek ve kat malikleri kuruluna sunulacak.

Kanun'un 'yönetim planı ve değiştirilmesi' başlıklı maddesinde yapılan değişiklikle, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu şart olacak. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilecek. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacak.

Tapu İşlemlerinde Elektronik Dönem Başlıyor

Tapu Kanunu'nda yapılan değişiklikle, Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporunun, düzenlettiren kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşlarınca raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirildi. Verilerin elektronik ortamda gönderilmesine ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce belirlenecek.

TOKİ Projelerine Damga Vergisi İstisnası

Damga Vergisi Kanunu'na eklenen hükümle, Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca söz konusu düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 31 Aralık 2027'ye kadar (bu tarih dahil), daha önce ihale ilanı verilmiş olmakla birlikte son teklif verme tarihi geçmemiş olanlar dahil olmak üzere sosyal konut ve konut ile birlikte ihaleye çıkılan yapım işlerine ilişkin ihalelerde, alınan ihale kararları ve Başkanlık ile işi yüklenenler arasında düzenlenen sözleşmeler damga vergisinden istisna olacak. Bu süreyi üç yıla kadar uzatmaya Cumhurbaşkanı yetkili olacak.

Kooperatiflerde Tapu Devri Kısıtlaması

Kooperatifler Kanunu'nda yapılan değişiklikle, inşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan iş yeri ve konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunun devrini yapamayacak.

Çevre Kanunu'nda Yeni Tanımlar

Kanunla, Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı doğrultusunda Çevre Kanunu'nda değişikliğe gidiliyor. Buna göre, 'çevre danışmanlık firması' tanımı yeniden düzenleniyor ve ayrıca Kanun'a 'Yetkilendirilmiş kişi' tanımı ekleniyor. 'Çevre danışmanlık firması', çevre yönetimi hizmeti kapsamında usul ve esasları ilgili yönetmelikle belirlenen başvuruları yapan, her türlü rapor ve teknik belgeyi hazırlamaya yetkili ve bunlardan sorumlu olan, aylık faaliyet raporunda aykırılıkları tespit ederek Bakanlığa bildirmekle yükümlü olan, hizmet verdiği tesis ve işletme çalışanlarına ve sorumlularına çevresel konularda eğitim veren, nitelik ve nicelikleri ilgili yönetmelikle belirlenen mühendislik ve fen fakültesi mezunlarından çevre yönetimi hizmeti yeterlik belgesine sahip olan kişileri bünyesinde çalıştıran, ortaklık payı bakımından ortaklarının yüzde ellisinden fazlası çevre yönetim hizmeti yeterlik belgesine sahip ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yetkilendirilen kuruluş olarak tanımlandı.